L’estimation de la valeur d’un bien immobilier est nécessaire pour de nombreuses activités, notamment le financement, la recherche du logement, l’analyse des investissements, l’assurance des biens et la fiscalité. Mais pour la plupart des gens, la détermination du prix de vente ou d’achat d’un bien immobilier est l’application la plus utile. Cet article est une introduction aux concepts et méthodes de base de l’évaluation immobilière, en particulier en ce qui concerne la vente.
Concepts de base de l’évaluation
Techniquement parlant, la valeur d’un bien immobilier est définie comme la valeur actuelle des avantages futurs, découlant de la propriété de ce bien. Contrairement à de nombreux biens de consommation qui sont rapidement utilisés, les avantages d’un bien immobilier sont généralement réalisés sur une longue période. Par conséquent, l’estimation de la valeur d’un bien immobilier doit tenir compte des tendances économiques et sociales, ainsi que des contrôles ou règlements gouvernementaux et des conditions environnementales qui peuvent influencer les quatre éléments de la valeur :
- La demande : le désir ou le besoin de propriété soutenu par les moyens financiers pour satisfaire ce désir.
- L’utilité : la capacité à satisfaire les désirs et les besoins des futurs propriétaires.
- Rareté : l’offre limitée de propriétés concurrentes.
- La transférabilité : la facilité avec laquelle les droits de propriété sont transférés.
Valeur par rapport au coût et au prix
La valeur n’est pas nécessairement égale au coût ou au prix. Le coût fait référence aux dépenses réelles en matériaux, par exemple, ou en main-d’œuvre. Le prix, quant à lui, est le montant que quelqu’un paie pour quelque chose. Si le coût et le prix peuvent influer sur la valeur, ils ne la déterminent pas. Le prix de vente d’un appartement à Caen peut être de 150 000 € mais sa valeur peut être nettement supérieure ou inférieure. Par exemple, si un nouveau propriétaire découvre un grave défaut dans la maison, comme des fondations défectueuses, la valeur de la maison pourrait être inférieure au prix. C’est pourquoi il faut bien inspecter et étudier le bien si on souhaite faire une proposition d’achat. Si je me retrouvais dans cette situation, le plus simple serait de demander à une agence immobilière d’évaluer mon appartement Caen pour être sûr que le prix de ce dernier ne soit pas sous-évalué.
Valeur marchande
Une évaluation est une opinion ou une estimation de la valeur d’une propriété particulière à une date précise. Les rapports d’évaluation sont utilisés par les entreprises, les agences gouvernementales, les particuliers, les investisseurs et les sociétés de crédit hypothécaire pour prendre des décisions concernant les transactions immobilières. L’objectif d’une évaluation est de déterminer la valeur marchande d’un bien, c’est-à-dire le prix le plus probable que ce bien rapportera sur un marché ouvert et concurrentiel.
Le prix du marché, c’est-à-dire le prix auquel le bien se vend effectivement, ne représente pas toujours la valeur du marché. Par exemple, si un vendeur est sous la contrainte d’une menace de saisie ou si une vente privée est organisée, la propriété peut se vendre en dessous de sa valeur marchande.
Vous en savez désormais un peu plus sur l’évaluation de la valeur d’un bien immobilier, j’espère que cela vous sera utile et vous permettra de mieux comprendre les mécaniques du monde de l’investissement immobilier.